Gayrimenkulde Rızai Taksim Nasıl Yapılır?

Rızai taksim, gayrimenkulün birden fazla sahibi tarafından ortaklaşa alınan kararla mülkün belirli paylara bölünmesi ve her bir payın ayrı bir mülkiyet olarak tesis edilmesi sürecidir.

Ankara gibi büyük bir şehirde, gayrimenkul avukatlarının rehberliğinde gerçekleştirilen rızai taksim işlemleri, mülk sahiplerinin haklarının korunmasında ve mülklerin etkin bir şekilde yönetilmesinde büyük bir öneme sahiptir.

Rızai Taksim İçin Gerekli Şartlar

Rızai taksimin hukuken geçerli olabilmesi için şu şartların sağlanması gerekir:

• Oybirliği: Tüm paydaşların (hissedarların) taksim konusunda anlaşması ve imzası şarttır. Bir kişi bile itiraz ederse rızai taksim yapılamaz.
• Yazılı Şekil: Rızai taksim sözleşmesi yazılı yapılmalıdır. Noterde yapılması zorunlu değildir; ancak ispat açısından önerilir. Tapu dairesinde resmi senet düzenlenmesi gerekir.
• Bölünme Uygunluğu: Taşınmazın (arsa, tarla vb.) imar mevzuatına ve Toprak Koruma Kanunu'na göre bölünebilir nitelikte olması gerekir.

Dikkat: Tarım Arazileri Bölünebilir mi?

5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu gereğince, tarım arazileri belirli büyüklüklerin altına düşecek şekilde ifraz edilemez (bölünemez).

• Rızai taksim yapılabilmesi için İl/İlçe Tarım Müdürlüğü'nden uygunluk yazısı alınması şarttır.
• Bölünme mümkün değilse tapuda ayırma işlemi yapılamaz; yalnızca kullanım için "Fiili Taksim" sözleşmesi yapılabilir.

Ankara Gayrimenkul Avukatının Rolü

Ankara gayrimenkul avukatı, rızai taksim sözleşmesinin hazırlanmasından tapu tesciline kadar tüm süreci yönetir:

• Paylaşım Kararı: Tarafların bir araya gelip taksim kararı almasını sağlar.
• Hukuki Düzenlemeler: Paylaşım anlaşmalarının hukuka uygun şekilde hazırlanmasına yardımcı olur.
• Tapu İşlemleri: Taksimin resmiyet kazanması için tapu müdürlüğündeki işlemleri takip eder.

Tapuda Bölemiyorsanız: Fiili Taksim

Yasal engeller nedeniyle tapuda bölünme yapılamıyorsa, paydaşlar aralarında "Fiili Taksim (Kullanım) Sözleşmesi" yapabilirler.

Bu sözleşme ile kimin arazinin neresini kullanacağı belirlenir. Fiili taksim varsa paydaşlar birbirlerine karşı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açamazlar.

Rızai Taksim ile İzale-i Şuyu Arasındaki Temel Fark

Hisseli taşınmazların paylaşımında iki ana yol bulunmaktadır. Bu yollar arasındaki farkı bilmek, hangi çözümün seçileceğini doğrudan belirler:

• Rızai taksim: Tüm paydaşların oybirliğiyle anlaşmasına dayanır. Dava sürecine gerek kalmaz; noterde veya tapu müdürlüğünde kısa sürede tamamlanabilir. Hem daha hızlı hem de çok daha az masraflıdır. Kapsamlı bilgi için hisseli arazide rızai taksim sayfamızı inceleyebilirsiniz.
• İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi): Paydaşlardan birinin dahi itirazı halinde açılan mahkeme davasıdır. Mahkeme, aynen taksimi ya da satış yoluyla gidermeyi hükmeder. Süreç yıllarca sürebilir.

Taraflar arasında anlaşma sağlanabiliyorsa rızai taksim her zaman öncelikli tercih edilmelidir. Ancak taraflardan biri anlaşmak istemiyorsa izale-i şuyu davası kaçınılmaz hale gelir.

Rızai Taksimde Tapu Harçları ve Masraflar

Rızai taksim işlemi çeşitli resmi harç ve masrafları beraberinde getirir. Bunları önceden bilmek, tarafların bütçe planlaması açısından önem taşır:

• Tapu harcı: Her iki taraf için ayrı ayrı beyan edilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanır.
• Döner sermaye ücreti: Tapu müdürlüğünde işlem başına alınan sabit ücrettir.
• İfraz aplikasyon projesi: Arazinin teknik olarak bölünmesi için lisanslı harita mühendisine ödenen ücret.
• Tarım müdürlüğü başvuru ücreti: Tarım nitelikli arazilerde uygunluk belgesi için ödenen ücret.
• Noter ücreti (isteğe bağlı): Sözleşme noterde düzenleniyorsa noter ücretleri de eklenmektedir.

Hisseli tapu işlemlerinde taksim öncesi bu maliyetlerin hesaplanması, taraflar arasında paylaşım konusunda anlaşmazlık çıkmasını önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Rızai taksim sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Cevap: Tapu sicil müdürlüğünde yapılması geçerlilik şartıdır. Noterde düzenleme şeklinde de yapılabilir; ancak tescil için yine tapuya gidilmesi gerekir.

Soru: Bir hissedar imza atmazsa ne olur?

Cevap: Rızai taksim için oybirliği şarttır. Bir kişi bile kabul etmezse rızai taksim yapılamaz; mahkemede İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası açılması gerekir.

Soru: Rızai taksim ne kadar sürer?

Cevap: Tüm belgelerin hazır olması ve tapu müdürlüğünde randevu alınması halinde işlem birkaç hafta içinde tamamlanabilir. İfraz projesinin hazırlanması ve tarım müdürlüğü onayı süreyi uzatabilir.

Soru: Birden fazla taşınmaz için tek sözleşme yapılabilir mi?

Cevap: Evet. Birden fazla taşınmazın aynı anda taksim edilmesi halinde tek bir sözleşme düzenlenmesi mümkündür. Ancak her taşınmaz için ayrı ifraz ve tescil işlemi yapılması gerekir.

Hisseli Tapu Sorunlarınıza Çözüm

Rızai taksim sözleşmesi, ifraz işlemleri ve tapu tescili için uzman destek.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)