Kira ve Ödeme: Kim Kanıtlamalı?

Bu Kararın Önemi

Kira uyuşmazlıklarında "ispat yükü kime düşer?" sorusu tarafların dava sonucunu doğrudan etkiler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu kararında kira davalarındaki temel ispat kuralını açıkça ortaya koymuştur:

Kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin miktarını ispat külfeti kiraya verene aittir. Kira bedelinin ödendiğini ispat külfeti ise kiracıya düşer.

Bunun yanı sıra karar; erken tahliye durumunda kiraya verenin makul süre kira bedeli talep edebileceğini, kira artış şartının bu hesaplamada dikkate alınması gerektiğini ve temerrüt faizinin ihtarname tebliğ tarihinden başlayacağını hükme bağlamıştır.

Kira uyuşmazlıkları ve tahliye konusunda Tahliye Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kira Davalarında İspat Yükü

Genel Kural: HMK m. 190

HMK'nın 190. maddesi uyarınca ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. TMK m. 6 gereğince de herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Kira Davalarına Özgü İspat Dağılımı

• Kiraya veren ispat eder: Kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu.
• Kiracı ispat eder: Davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğini.
• Yazılı delil zorunluluğu: Talep edilen yıllık kira miktarı HMK m. 200'de belirlenen senetle ispat sınırının üzerindeyse her iki taraf da iddiasını yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delil yoksa davalının kabul ettiği miktar esas alınır.

Erken Tahliyede Makul Süre Kira Bedeli

Kiracı sözleşme süresine uymadan kiralananı tahliye ederse, kiraya veren boş kalan tüm ayların kirasını talep edemez; ancak makul süre kira bedeli isteyebilir. Makul süre, kiralananın piyasada yeniden kiraya verilebileceği olağan süreyi ifade eder. Bu davada bilirkişi üç aylık süreyi makul bulmuş, Yargıtay da bu tespiti onamıştır.

Kararın Hukuki Analizi

Somut Olayda Ne Yaşandı?

• Taraflar arasında 15.09.2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli Soğuk Depo Odası Kiralama Sözleşmesi mevcuttur. Aylık kira bedeli; altı aylık peşin ödemede 17.795 TL, aylık ödeme durumunda 18.200 TL olarak belirlenmiştir.
• Kiracı, sözleşme süresinden önce 15.03.2013 tarihinde kiralananı tahliye etmiştir.
• Kiraya veren, boş kalan dönem kira alacağı ve hasar bedeli için dava açmıştır.
• Bilirkişiler kiralananın 3 ay içinde yeniden kiraya verilebileceğini tespit etmiştir. Yargıtay, kiraya verenin makul süre olan 3 aylık kira bedeli talep hakkının bulunduğunu onaylamıştır.
• Bozma konusu olan husus: Mahkeme, sözleşmedeki artış şartını dikkate almaksızın başlangıç kira bedeli üzerinden hesaplama yapmıştır. Oysa sözleşmenin 25. maddesinde kira bedelinin TÜFE-ÜFE ortalamasına göre artırılacağı hükmü mevcuttur. Tahliye tarihi sözleşmenin uzadığı döneme denk geldiğinden bu artış şartı uygulanarak güncel kira bedeli tespit edilmeli ve makul süre hesabı ona göre yapılmalıdır.

Temerrüt Faizinin Başlangıç Tarihi

Yargıtay'ın ikinci bozma gerekçesi faiz başlangıcına ilişkindir. Kiraya veren, tahliyeden sonra 22.03.2013 tarihli ihtarname ile kira bedellerinin 3 gün içinde ödenmesini talep etmiştir. Bu ihtarnamenin tebliğ edilip edilmediği araştırılmalı; tebliğ edilmişse verilen 3 günlük sürenin dolduğu tarih temerrüt tarihi olarak esas alınmalı ve faiz bu tarihten itibaren işlemelidir. Dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesi hatalı bulunmuştur.

Kira alacağı ve kira tespit davaları için Kira Tespit Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Yargıtay 3. HD 2020/2712 E. — 2020/5504 K. Karar Metni

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         2020/2712 E.  ,  2020/5504 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulündeki miktar esas alınmalıdır. Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir.

Sözleşmenin 25. maddesinde "Sözleşmenin uzaması durumunda kira bedelinin %60'lık kısmına 1 yıllık TÜİK tarafından açıklanan TEFE-ÜFE ortalaması nispetinde artış yapılacaktır" düzenlemesi yer almaktadır. Taraflarca belirlenmiş olan bu artış şartı geçerli olup tahliye tarihi sözleşmenin uzadığı döneme denk gelmekle, makul süre kira bedeline hükmederken sözleşmedeki bu artış şartının da dikkate alınması gerekmektedir.

Mahkemece, taraflar arasında güncel ödenen kira bedelinin miktarı konusunda uyuşmazlık bulunduğundan, kira sözleşmesindeki artış şartı uygulanmak suretiyle tahliye tarihindeki ödenmesi gereken kira bedelinin tespit edilip (davacının bildirdiği aylık kira bedeli miktarını geçmemek kaydıyla) bu değer üzerinden 3 aylık makul süre kira bedeline hükmedilmesi gerekirken, sözleşmedeki artış şartı dikkate alınmaksızın kira sözleşmesinin başlangıç tarihindeki kira bedeli üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması hatalıdır.

Davacı, tahliye tarihi sonrası davalıya göndermiş olduğu 22.03.2013 keşide tarihli ihtarnamesiyle kira bedellerinin ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren 3 gün içerisinde ödenmesini talep etmiştir. Söz konusu ihtarnamenin tebliğ edilip edilmediği hususu araştırılarak tebliğ edilmiş olması halinde ihtarnamede verilen 3 günlük sürenin son bulmasıyla birlikte temerrüt şartları oluştuğundan hükmedilecek makul süre tazminatına bu tarihten itibaren faiz işletilmesi gerekirken Mahkemece dava tarihi itibariyle faize hükmedilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ:

Davacının temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07/10/2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

❓ Sıkça Sorulan Sorular

Kira ilişkisini kim ispat etmek zorundadır?

Kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin miktarını ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, kira sözleşmesini ve talep ettiği kira bedelini mahkemeye kanıtlamakla yükümlüdür.

Kira bedelini ödediğini kim ispat eder?

Kiracı ispat eder. Kira bedelini ödediğini iddia eden kiracı, bunu yazılı belgeyle (banka dekontu, makbuz vb.) kanıtlamak zorundadır. Özellikle yıllık kira toplamı HMK m. 200'deki senetle ispat sınırını aşıyorsa yazılı delil zorunludur.

Kiracı erken tahliye ederse ne olur?

Kiraya veren boş kalan tüm ayların kirasını talep edemez; yalnızca makul süre kira bedeli isteyebilir. Makul süre, kiralananın piyasada olağan koşullarda yeniden kiraya verilebileceği süredir. Bu süre her davada bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Kira artış şartı makul süre hesabında dikkate alınır mı?

Evet. Bu kararın önemli tespitlerinden biri budur. Makul süre kira bedeli hesaplanırken tahliye tarihindeki güncel kira bedeli esas alınmalıdır. Sözleşmede kira artış şartı varsa bu şart uygulanarak güncel bedel tespit edilmeli ve hesap ona göre yapılmalıdır.

Kira alacağında temerrüt faizi ne zaman başlar?

Kiraya veren, kiracıya ödeme için süre veren bir ihtarname göndermişse, ihtarnamede belirlenen sürenin dolduğu tarih temerrüt tarihidir ve faiz bu tarihten itibaren işler. İhtarname gönderilmemişse dava tarihi esas alınabilir.

Kira bedelini nakit ödediğimi ispat edemiyorsam ne olur?

Yıllık kira bedeli HMK m. 200'deki senetle ispat sınırını aşıyorsa nakit ödeme tanık beyanıyla kanıtlanamaz; yazılı delil zorunludur. Bu nedenle kira ödemelerinin banka havalesi ile yapılması ve dekontların saklanması büyük önem taşır.

Kira uyuşmazlıklarında hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tahliye davaları, kira alacağı davaları ve kira tespit davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Kira Alacağı ve Tahliye Davalarında Hukuki Destek Alın

Kira uyuşmazlıklarında ispat sürecini doğru yönetmek ve hak kaybı yaşamamak için profesyonel destek alabilirsiniz.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)