Yeni Malikin Tahliye Hakkı Var Mı? Eski Taahhütle!

Bu Kararın Önemi

Kiralık bir taşınmaz satın alan yeni malik, eski mal sahibi döneminde kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açabilir mi? Ayrıca taahhüt tarihi geçtikten sonra 1 aylık süre içinde dava açılmayan hallerde bu hak tamamen kaybedilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu kararıyla iki kritik ilkeyi bir arada belirlemiştir:

1. Yeni malik, eski malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açabilir; önceki malikin halefi olarak bu haktan yararlanır.

2. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, kira dönemi sona ermeden yazılı bildirimde bulunmuşsa dava açma süresi bir kira yılı için uzar. Bu uzama taahüde dayalı tahliye davaları için de geçerlidir.

Kira ve tahliye davaları konusunda Tahliye Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Tahliye Taahhüdü: Hukuki Çerçeve

Tahliye Taahhüdü Nedir? (TBK m. 352/1)

Tahliye taahhüdü; kiracının, kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini kiraya verene yazılı olarak bildirmesidir. TBK m. 352/1 uyarınca bu taahhüt; kiracının taşınmaza yerleştikten sonra verilmiş ve belirli bir tarihi içeriyor olmalıdır. Teslim sırasında ya da teslimden önce verilen taahhütnameler geçersizdir.

Tahliye Davası Kimin Hakkı?

TBK m. 352/1 uyarınca taahüde dayalı tahliye davası kural olarak kiraya veren tarafından açılmalıdır. Salt mülkiyet hakkına sahip olan ancak kiraya veren sıfatı bulunmayan kişilerin bu davayı açma hakkı yoktur. Peki taşınmaz el değiştirirse?

Yeni malik, önceki malikin ve kiraya verenin halefi sıfatıyla eski malik döneminde verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açabilir. Bu haleflik ilişkisi; tapu devriyle birlikte kira sözleşmesinin de yeni malike geçmesinin doğal bir sonucudur.

1 Aylık Dava Açma Süresi

TBK m. 352/1 gereğince tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasının, taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde açılması ya da bu süre içinde icra takibi başlatılması gerekir. Bu sürenin kaçırılması hak düşürücü sonuç doğurur.

TBK m. 353: Dava Süresinin Uzaması

TBK m. 353'e göre kiraya veren; dava açma için öngörülen sürenin sona ermesinden önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak dava açacağını ihtar etmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu düzenleme; TBK m. 350 (ihtiyaç), m. 352/1 (taahhüt), m. 352/2 (iki haklı ihtar) ve m. 352/3 (aynı şehirde başka konut) gibi tüm tahliye nedenlerini kapsamaktadır. Kanun bu nedenler arasında herhangi bir ayrım yapmamaktadır. Yargıtay bu kararında; taahhüde dayalı tahliye davalarının da m. 353'ün koruma kapsamı içinde olduğunu açıkça hükme bağlamıştır.

Yazılı bildirimin yapılması için son tarih: Dava açma süresinin sona ermesinden önce, yani taahhüt edilen tarihin 1 ay sonrasından önce bildirim yapılmış olmalıdır. Bildirim kira dönemi bitmeden yapılmışsa dava açma süresi bir sonraki kira yılı sonuna kadar uzar.

Kararın Hukuki Analizi

Somut Olayda Ne Yaşandı?

• Taraflar arasında 01.04.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi mevcuttur. Kiracı, 16.05.2014 tarihli taahhütname ile taşınmazı 01.04.2015 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir.
• Kiraya veren, 02.02.2015 tarihli ihtarname ile kiralananın taahhüt edilen tarihte tahliye edilmesini istemiş; ihtar kiracıya 13.02.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir.
• Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı tahliye etmemiştir. Kiraya veren 15.05.2015 tarihinde tahliye davası açmıştır.
• İlk derece mahkemesi ve Daire: Dava, taahhüt tarihi olan 01.04.2015'ten itibaren 1 aylık süre içinde açılmamıştır; süresiz açılmıştır. Davanın reddi onanmıştır.
• Karar düzeltme incelemesinde Yargıtay: TBK m. 353 taahhüde dayalı davaları da kapsamaktadır. Kiraya veren, 01.04.2014-01.04.2015 kira dönemi sona ermeden 13.02.2015 tebliğ tarihli ihtarnameyle dava açacağını bildirmiştir. Dolayısıyla dava açma süresi bir kira yılı uzamış; uzayan kira yılı sonu olan 01.04.2016 tarihine kadar dava açılabilirdi. 15.05.2015 tarihinde açılan dava süresindedir. Davanın reddi hatalıdır; bozulmasına karar verilmiştir.

Yeni Malik Boyutu

Karar aynı zamanda yeni malikin konumunu da netleştirmiştir. Tapu devriyle taşınmazı satın alan yeni malik, eski malikin kiraya veren sıfatını da devralmaktadır. Bu haleflik ilişkisi sayesinde yeni malik; eski malik döneminde kiracı tarafından imzalanmış tahliye taahhüdüne dayanarak doğrudan tahliye davası açabilir. Eski malikin ayrıca bir devir belgesi ya da muvafakati aranmaz.

Kira uyuşmazlıkları konusunda Kira Tespit Davası sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Yargıtay 3. HD 2018/3080 E. — 2018/6171 K. Karar Metni

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         2018/3080 E.  ,  2018/6171 K.

"İçtihat Metni"

TBK m. 352/1'e göre taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik, önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.

TBK m. 353'te tahliye nedenleri bakımından bir sınırlama ve tahdit getirilmemiş olup bu düzenlemenin TBK m. 352/1'de düzenlenen taahhüde dayalı tahliye davalarını da kapsadığı ve bu davaları ayrık tutmadığı anlaşılmıştır.

Somut olayda; kiraya veren, 01.04.2014-01.04.2015 kira dönemi sona ermeden 13.02.2015 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.04.2016 tarihine kadar dava açılabilir. Bu durumda 15.05.2015 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ:

Davacı tarafın karar düzeltme isteğinin kabulü ile onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA, 31.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

❓ Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü nedir ve nasıl düzenlenir?

Tahliye taahhüdü; kiracının taşınmaza yerleştikten sonra kiraya verene, belirli bir tarihe kadar kiralananı boşaltacağını yazılı olarak bildirmesidir. Teslimden önce ya da teslimle eş zamanlı düzenlenen taahhütler TBK m. 352/1 kapsamında geçersizdir. Belirli bir tarih içermesi zorunludur.

Yeni malik eski taahhüde dayanabilir mi?

Evet. Bu kararla netleştirildiği üzere yeni malik, tapu devriyle birlikte önceki malikin kiraya veren sıfatını ve buna bağlı tüm hakları devraldığından eski malik döneminde alınan tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açabilir.

Taahhüt tarihinden sonra 1 ay içinde dava açılmazsa hak tamamen düşer mi?

Hayır, TBK m. 353 devreye girebilir. Kiraya veren, kira dönemi sona ermeden kiracıya yazılı bildirimde bulunarak dava açacağını ihtar etmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzar. Bu kararda 1 aylık süre kaçırılmış olsa da m. 353 bildirimi yapıldığından dava süresinde kabul edilmiştir.

TBK m. 353 bildirimi yazılı olmalı mı?

Evet. Dava açılacağına ilişkin bildirimin yazılı olması şarttır. Sözlü bildirim bu güvenceden yararlandırmaz. Bildirimin noter ihtarnamesiyle yapılması ispat kolaylığı sağlar; ancak iadeli taahhütlü mektup da geçerli bir bildirim yöntemi olarak kabul edilmektedir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalı ya da icra takibi başlatılmalıdır. Dava açmadan önce kira dönemi bitmeden yazılı bildirim yapılmışsa bu süre bir kira yılı uzar. Somut olayın koşullarına göre hangi sürenin uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Taahhütname noter onaylı olmak zorunda mı?

Hayır. TBK m. 352/1 yalnızca yazılı şekil şartı öngörmektedir; noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter onaylı taahhütname hem dava hem de icra takibinde güçlü ispat aracı işlevi görür; imza inkarı riskini ortadan kaldırır.

Kiracı taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmazsa ne yapılabilir?

İki seçenek mevcuttur: Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir ya da doğrudan icra dairesine başvurularak tahliye takibi başlatılabilir. Taahhütname noter onaylı ya da imzası noterce tasdikli ise icra takibi çok daha hızlı ve etkili bir çözüm sunar.

Tahliye Taahhüdü ve Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek Alın

Tahliye taahhüdüne dayalı dava, yeni malik hakları veya kira uyuşmazlıkları konusunda profesyonel destek alabilirsiniz.

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz. (KARTALHAN HUKUK BÜROSU)