Covid-19 (Korona) Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

 

 

---

 

Covid-19 (Korona) salgını, dünya genelinde pek çok alanda olduğu gibi kira sözleşmelerini de derinden etkiledi. Salgının getirdiği ekonomik belirsizlikler, kapanmalar ve hareket kısıtlamaları, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için zorlayıcı durumlar oluşturdu. Bu süreç, kira sözleşmelerindeki hükümlerin yeniden değerlendirilmesini ve bazı durumlarda yasal düzenlemelerin yapılmasını gerekli kıldı.

 

Salgının başlamasıyla birlikte, pek çok işletme faaliyetlerini durdurmak zorunda kaldı ya da önemli ölçüde azalttı. Bu durum, özellikle perakende, yiyecek-içecek ve turizm sektörlerindeki kiracıları finansal olarak zorladı ve kira ödemelerini yapma kapasitelerini etkiledi. Kiracıların bu zorluğu, mülk sahiplerini de etkiledi, çünkü mülk sahipleri de kira gelirlerine bağımlı olarak kendi finansal yükümlülüklerini yerine getirmeye çalışıyordu.

 

Bu durum, kira sözleşmelerinin bazı hükümlerinin yeniden değerlendirilmesine yol açtı. Kiracılar ve mülk sahipleri, mevcut durumu dikkate alarak, kira indirimi, erteleme veya ödeme planlarının yeniden düzenlenmesi gibi konularda anlaşmaya varmak zorunda kaldı. Ayrıca, bazı durumlarda hükümet müdahaleleri de söz konusu oldu; örneğin, bazı ülkelerde kira ödemelerinin ertelenmesi veya kiracıların pandemi süresince tahliye edilmemesi yönünde yasal düzenlemeler yapıldı.

 

 

 

 

Ayrıca, pandemi süreci, "mücbir sebep" ya da "beklenmeyen haller" gibi kira sözleşmelerindeki bazı hükümlerin yeniden değerlendirilmesini de gündeme getirdi. Mücbir sebep hükümleri, kontrol dışı olaylar nedeniyle sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilememesi durumunda tarafları korur. Pandemi, bu tür hükümlerin uygulanabilirliği ve kapsamı konusunda tartışmaları beraberinde getirdi.

 

Kira sözleşmelerinin uzun vadeli etkileri açısından, Covid-19 salgını, kiracılar ve mülk sahipleri arasındaki ilişkilerde daha fazla esneklik ve krizlere karşı dayanıklılık gerektiren sözleşme yapılarının oluşturulmasına neden olabilir. Örneğin, gelecekteki kira sözleşmelerinde, pandemi gibi beklenmedik durumlar için daha ayrıntılı hükümler içerebilir veya taraflar arasında riskin daha adil bir şekilde paylaşılmasını sağlayacak düzenlemeler yapılabilir.

 

Covid-19 salgını, kira sözleşmelerine önemli etkilerde bulundu ve taraflar arasında yeni anlaşmaların yapılmasını, mevcut sözleşme hükümlerinin yeniden değerlendirilmesini ve bazı durumlarda yasal düzenlemelerin yapılmasını gerekli kıldı. Bu süreç, kiracılar ve mülk sahipleri için hem mevcut zorluklar hem de gelecekteki sözleşme yapıları için önemli dersler içeriyor.

 

Covid-19 (Korona) salgınının kira sözleşmelerine etkisi hakkında: Aralık 2019'da Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Avrupa, Asya, Avustralya, Amerika, Afrika kıtası ve ülkemizde de yayılan COVID-19 (Korona Salgını) Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihinde pandemi (bölgeler ve gruplar üstü coğrafi salgın) ilan edilmiştir. 2 Nisan 2020 tarihi itibariyle dünya genelinde yeni tip Covıd-19 (Korona) salgını nedeniyle hayatını kaybedenlerin sayısı 50 bini aşmış, vaka sayısı ise 1 milyonu geçmiştir. Her geçen gün artan gündelik yaşam ve ekonomi üzerindeki etkilerini malesef hep beraber üzülerek takip etmekteyiz.

 

Ankara Avukat

 

Covıd-19 (Korona) salgını gündelik hayatta; sözleşmelerden doğan yükümlülüklerin yerine getirilememesi, ifanın gecikmesi, aşırı ifa güçlüğü, sözleşmede kararlaştırılan amacın boşa çıkması gibi etkilere yol açmıştır.

 

Tüm dünyayı etkisine alan Covid-19 (Korona) virüsünün ülkemizde de görülmesiyle birlikte; hükümet salgının durdurulması için sayısız tedbirler almıştır. Bu tedbirlerden ilki T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici süreyle kapatılmasıdır. 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelgeyle başlayan süreçte halihazırda 200.000den fazla işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir. Akabinde 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle, İcra ve İflâs Takiplerinin durdurulmasına karar verilmiştir. Ardından 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturamayacağı hükme bağlanmıştır. Hüküm sadece fesih ve tahliyeyi önlemekte dolayısıyla kiracının belirlenen süre içinde kira bedelini ödeme borcu devam etmektedir.

 

 

Yargıtay, mücbir sebebi; sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay olarak tanımlamaktadır.

 

Sözleşmede mücbir sebep meydana geldiği takdirde; kira sözleşmesinin durumu hakkında bir düzenleme varsa, öncelikle sözleşmeye bağlılık ilkesi gereğince taraflar anılan hükme göre hareket etmelidir. Sözleşmede mücbir sebep hali düzenlenmediği takdirde ise geçici imkansızlık söz konusu olduğundan, sözleşmeye tahammül süresinin beklenmesi ve TBK m.138 uyarınca değişen şartlar nedeniyle uyarlama talep edilmesi mümkündür. Salgın hastalık nedeniyle ortaya çıkan geçici imkansızlık, kira sözleşmesinden beklenen menfaati tamamen ortadan kaldırmakta ise, ifa imkânsızlığının geçici olarak değerlendirilmesi ve buna bağlı olarak bekleme ya da uyarlama yoluna gidilmesi mümkün değildir. Bu durumda borçlunun kusurlu olmadığı imkansızlık nedeniyle sözleşmenin sona ermesi veya amacın boşa çıkması veya işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilecektir.

 

 

TBK madde 138'e göre: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” denilmektedir.

 

Ankara Avukat

 

İlgili hükmün uygulanabilmesi için, virüs sebebiyle yaşanan zararın kiracının mahvına veya iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur. Kanunun aradığı tek şart; mevcut olguların ifasının kendisinden beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesidir. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken Covıd-19 (Korona) riskini bilebilecek durumda değildir ve risk kiracıdan kaynaklanan bir durum değildir. Bu durumda kiracı TBK m.138’e dayanarak kira bedelini ifa etmekten kaçınabilir veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası ikame edebilir.

 

 

 

İletişim İçin Tıklayınız

 

 

 

Yukarıda değinilmiş olan hususlar genel hatları ile kaleme alınmış olup; her somut olay birbirinden farklı özellikler taşıyabileceğinden hak kaybına uğramamanız adına bir hukuk bürosu ile iletişime geçip profesyonel destek almanızı öneririz.

Site etiketleri; Ankara avukat, Covid-19 (Korona) Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi, Covid-19 (Korona) Salgını